潮州市区“十一五”住房建设规划
(征求意见稿)
根据《潮州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》和《潮州市近期建设规划》，按照国家和省对房地产业的相关调控政策，学习借鉴兄弟城市的经验做法，结合我市房地产业发展现状，编制本规划，本规划期限为2006年至2010年。
一、指导思想
本规划是《潮州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》的重要组成部分，是对潮州市区近期住房建设进行调控和指导的依据，本规划明确我市房地产业发展的方向、工作重点和建设目标，进一步完善以市场为主导，多渠道，多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求，努力构建小康和谐社会，保持房地产市场平衡健康发展，为我市国民经济和社会全面协调可持续发展做出贡献。
二、房地产发展分析
(一)“十五”期间房地产业发展回顾
1、房地产开发投资日趋理性化。2001年我市房地产开发投资额为4.59亿元，2002年达到最高峰，全年完成开发投资5.96亿元，商品房空置面积高达46.8万平方米。从2003年起，我市及时采取相应调控措施，使全市房地产业的开发投资日趋理性化，2002-2005年4年我市的房地产开发投资分别为5.96、3.38、2.52、2.85亿元，商品房空置面积也逐年得到消化下降，2002-2005年4年分别为46.8、41.5、29.3、23.2万平方米。
“十五”期间房地产开发主要情况表
| 年 度 |
开发投资（亿元） |
施工面积（万㎡） |
竣工面积（万㎡） |
销售面积（万㎡） |
空置面积(万㎡) |
| 2001 |
4.59 |
82.8 |
57.45 |
37.4 |
38.1 |
| 2002 |
5.96 |
92.1 |
56.38 |
34.4 |
46.8 |
| 2003 |
3.38 |
65.4 |
28.1 |
24.6 |
41.5 |
| 2004 |
2.52 |
42.9 |
17.45 |
21.2 |
29.3 |
| 2005 |
2.85 |
46.8 |
34.3 |
27.1 |
23.2 |
2、 商品房开发建设水平全面提升。自2001年起，全市商品房建设水平明显提高，市城区先后建成了粤潮新园、银丰花园、邦妮花园、趣春花园、粤海新园、坤辉家园、万绿花园、新嘉华庭、明珠花苑等一批规模较大、配套设施比较完善的住宅小区。其中，万绿花园、粤海新区B区被评为“广东省绿色住区”。同时，潮安、饶平二县在市开发企业的带动下，住宅小区建设水平也提高得很快，潮安县的新禧花园、金阳花园、安盛花园分别于2003年和2004年被评为“广东省绿色住区”。
3、 城市居民居住条件不断提高，居住环境明显改善。随着住宅小区建设水平的不断提高，配套设施日趋完善，居民的居住条件不断提高。“十五”期末，我市城区常住人口50万人，城区实有住房建筑面积1090万平方米，人均住房建筑面积达到21.8平方米。同时，住宅小区的物业管理也不断走向专业化和规范化，物业管理服务水平不断提高，居民居住环境明显改善。
4、 廉租住房保障制度不断完善。我市的廉租房保障制度自1994年至2001年，潮州市人民政府通过建设解困房、安居楼和经济适用房，以及老市区旧危房改造等形式，共投入建设资金1.7亿元，建成各类解困房、安居楼面积近20万平方米，解决了2401户住房困难户，既缓解了市城区困难户居住困难的突出问题，又有效地保护“历史文化名城—潮州”的原貌。2002年以来，市委、市政府根据省委、省政府《关于解决特困群众“四难”问题的意见》和实施十项民心工程的通知精神，进一步加大了解决全市城镇特困户住房难的工作力度，制定印发《潮州市解决城市“双困户”住房实施方案》和《潮州市城区廉租房管理暂行办法》，用三年时间，分三批购买空置商品房255套进行改造，共投入资金2700万元，改建成总面积3.1万平方米。其中：2002年购买商品房85套，改建为120套；2003年购买80套，改建为100套；2004年购买90套，改建为166套，共386套。全面完成市城区解困房工作任务。
(二)住房供求现状
经过近两个月的房地产交易专项调查，我市目前的商品住房供求状况保持稳定，价格仍较平稳。
1、新建商品房供求情况
(一) 新建商品房供应情况。经调查落实，目前我市在售新建商品房项目10个，约37万平方米，套型建筑面积大体在80-180平方米之间，其中：市区房价(多层)为每平方米1100-1900元，饶平、潮安两县和枫溪区为每平方米1000-1600元；高层(带电梯)房价为每平方米2100-2700元。至今年8月份，上述商品房项目销售量均已超过50%。
(二) 新建商品房需求情况。根据近三年房地产统计数字，我市每年新建商品房需求面积约35万平方米，商品房的销售对象主要是本市居民，其中：个体企业经营者等较高收入家庭二次置业购房约占30%，需求套型面积为150-180平方米；经济收入相对稳定的工薪阶层二次置业和青年结婚新组建家庭(中收入)首次购房约占55%，需求的套型面积为120-150平方米；低收入家庭购买新建商品房约占15%，需求的套型面积为80-120平方米。
2、空置商品房情况
近几年来，我市的空置商品房面积，2000-2005年4年分别为46.8、41.5、29.3、23.2万平方米，逐年下降，至今年8月底，我市空置商品房面积仅为9.4万平方米(住宅6.5万平方米)。空置的主要原因是至目前剩下的空置商品住宅，均分布于历年来开发建设档次较低的项目。对于这些方位较差或多层楼房的顶层的空置商品房，目前普遍存在的现象是：虽然房价较低，但收入较高或中收入家庭均不愿意购买，而低收入家庭又仍然没有购买能力(多数选择购买二手房)。因此，多年积压滞销的空置商品住宅，一是少数中收入家庭观望、权衡后候降价购买；二是政府收购改造为廉租住房，逐年得以消化。
3、二手房供求情况。近几年来，我市每年上市交易的二手房面积约为15万平方米，套型面积绝大多数为60-100平方米，每年上市交易的二手房套数约2000套，房价为每平方米800-1300元，除了极少数购买给父母(老年人)居住外，多数的购买者都是农村和外地进城劳工、小商贩以及本市城镇低收入家庭。近几年来，特别是近二年来，二手房交易活跃，低收入家庭绝大多数选择购买二手房，二手房市场呈供不应求状况。
(三)“十一五”期间市区住房需求预测
根据《潮州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》，随着城市化进程的不断推进，至2010年市城区人口将达到60万人，城市人均居住面积24.3平方米的目标，“十一五”期间市区新建各类住房需求总量预计为4.1万套，总建设面积368万平方米。
三、“十一五”期间住房建设规划
在本规划期限内，我市将坚持以满足不同层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，重点提高经济适用房和廉租房在总量中的比例，体现政府在房地产业中的主导地位和作用。
(一) 普通商品住房建设。认真贯彻落实国办发［2006］37号文件精神，严格限制低密度、大套型商品房项目土地供应和建设；重点发展普通商品住房，以满足广大群众的基本住房需求，套型90平方米(建筑面积)以下住房面积达到年度开发建设总面积的70%以上。根据国家规定和我市住房消费实际，从2006年起至2010年，普通商品住房每年度拟计划建设45万平方米(约5100套住房)。
(二) 经济适用住房建设。根据我市城市总体规划和土地利用总体规划，结合我市房地产市场和市城区居民住房情况，“十一五”期间，经济适用住房建设计划在韩江北桥意溪引桥周边开发2个项目，占地面积500亩，总建筑面积8.8万平方米，拟建设住宅约1100套(其中60-70平方米400套，80-90平方米700套)。
(三) 廉租住房建设。根据我市城区“双困户”排查核实和动态管理的实际状况，计划于韩江北桥意溪引桥周边建设廉租住房项目2个，建设用地46亩，总建筑面积6.1万平方米，计划投入资金约7000万元，拟建成住宅约1000套(套型55-65平方米)。
(四) 其他建房渠道，包括居民自建、城中村集中改造、旧城改造等。
四、 实施住房建设规划的保障措施
(一) 市城区住房建设规划实行政府主导、部门配合，齐抓共管。加快政策的传达效率，增强政策执行力度的制度。市直各有关部门要按照各自的职责，承担相应的任务，确保住房建设规划的实施。
1、发改部门应负责对房地产开发企业投资房地产开发项目的核准管理。
2、国土管理部门应负责优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房建设的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制抵密度、大套型住房土地供应；严格执行经营性用地公开出让制度，将套型面积、开工时间、竣工时间等需求列为普通商品住房用地的出让条件，按照土地出让合同，加强对已出让土地的跟踪管理，加大对房地产开发企业闲置土地的处置力度，严格查处囤积土地行为。
3、城市规划管理部门负责房地产开发项目的规划许可，落实住房套型结构的控制要求，凡新审批的各类住房、套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建筑面积的70%以上，同时要会同监察部门加强规划效能监察，督促落实住房建设规划。
4、建设行政主管部门应负责施工许可证和商品房预售许可证的管理，做好房地产开发项目的质安和验收工作，加强房地产信息建设；严格执行省下达的年度拆迁计划，有效控制拆迁规模，减缓被动性住房需求的增长，保障全市特双困户家庭有房住，中低收入家庭购买或者租赁得上房子住的基本需求。
5、房地产部门要进一步完善廉租住房和经济适用房的管理、销售制度、积极发展住房二级市场和租赁市场，提高二手房交易、办证效率，保障市城区“双困户”有房住，保障低收入和最低收入家庭住房需求。同时，要与有关部门能力合作，千方百计优化住房资源配置，努力使市城区建成中低价位、中小套型普通商品房，满足中等以上收入家庭住房需求的良性住房梯度消费。
6、物价部门应负责房地产价格及相关收费的监督管理。会同建设主管部门加强对房地产交易过程中各类违反价格法律法规的行为的查处。
7、金融、财税、工商等有关部门，要根据各自的职能，密切配合，齐抓共管，确保住房建设规划的实施。
(二) 强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。
(三) 进一步整顿和规范房地产市场秩序，完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机 制。
五、 近期建设目标
(一) 普通商品住房建设。2006-2007年，普通商品住房拟开发建设45万平方米(套型90平方米以下，约5000多套住房)。
(二) 经济适用住房建设。2006-2007年首期建设经济适应住房项目1个，投资约4500万元，建筑面积3.6万平方米，拟建成住宅约450套。
(三) 廉租住房建设。2006-2007年首期建设廉租住房项目1个，计划投资约2700万元，建筑面积2.3万平方米，拟建成住宅约380套。
|
